Entre el 12,5% y el 15,5% de los hogares que residen en barrios cerrados alquila. El fenómeno se expande en el conurbano norte y consolida un nuevo segmento del mercado inmobiliario metropolitano.
Durante décadas, los barrios cerrados del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) estuvieron asociados casi exclusivamente a la vivienda en propiedad, baja densidad y hogares de altos ingresos. Sin embargo, esa postal empezó a transformarse. En paralelo a la expansión territorial de estos desarrollos, creció un mercado de alquiler que dejó de ser marginal y hoy reúne a decenas de miles de familias que eligen vivir en countries y urbanizaciones privadas sin ser dueñas.
De acuerdo con el informe Radiografía de inquilinos en barrios cerrados, elaborado a partir del cruce del Censo 2022 y el Mapa de Urbanizaciones Cerradas, en estas áreas residen cerca de 170.000 hogares. Entre 20.500 y 26.500 alquilan, lo que representa entre el 12,5% y el 15,5% del total. El dato confirma que el alquiler se convirtió en un segmento propio dentro del mercado inmobiliario, con dinámicas y perfiles residenciales diferenciados.
Lejos de tratarse de casos aislados, el fenómeno se inscribe en una transformación más amplia del mercado de alquiler del AMBA, atravesado por subas de precios, mayor movilidad entre la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano y cambios en la oferta habitacional. Algunos proyectos incorporaron el alquiler desde su diseño original, con edificios, tipologías más compactas y usos mixtos que facilitan estadías temporarias o transiciones residenciales.
La concentración territorial es clara. Pilar, Tigre y Escobar lideran la cantidad de hogares inquilinos en barrios cerrados, impulsados por grandes desarrollos como Nordelta, Puertos o San Sebastián. En esos municipios se combinan accesos viales estratégicos, polos industriales y servicios, factores que atraen tanto a familias como a profesionales que priorizan seguridad y calidad ambiental sin comprometerse a una compra.
El perfil de quienes alquilan también rompe con la imagen tradicional del country familiar. El tamaño promedio de los hogares es menor al del AMBA y crece la presencia de personas solas y parejas sin hijos. En Tigre y Pilar, los hogares unipersonales superan el 30%, mientras que en zonas más periféricas predominan las casas familiares. Así conviven dos lógicas: complejos más densos y urbanos, orientados a trayectorias individuales, y barrios de baja densidad pensados para familias.
El contexto económico refuerza esta tendencia. Según relevamientos del sector, los precios de alquiler en el AMBA aumentaron con fuerza en los últimos años y la oferta se expandió, incluso dentro de barrios privados, donde los inquilinos ayudan a absorber el costo de expensas elevadas. En algunos momentos, alquilar en desarrollos como Nordelta llegó a ser incluso más barato que en barrios porteños como Palermo, lo que impulsó la migración hacia el conurbano norte.
Con este escenario, el alquiler en barrios cerrados dejó de ser una excepción de temporada o una solución transitoria. Se consolida como una alternativa estable para sectores medios y altos que priorizan servicios, seguridad y entorno verde sin inmovilizar capital en una propiedad. El resultado es un mapa habitacional más diverso, donde los countries ya no son sinónimo exclusivo de propietarios, sino también de inquilinos permanentes.